위탁관리업체와 공사·용역 업체 선정 절차 — 누가, 어떻게 뽑나

1. 위탁관리업체 선정

의무관리대상 단지가 위탁관리를 하기로 정하면 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정합니다. 원칙은 전자입찰이고, 국토교통부장관이 고시한 경우 외에는 경쟁입찰입니다.

다음 사항은 입주자대표회의 결정만으로 끝나지 않고 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아야 합니다.

• 경쟁입찰: 입찰의 종류와 방법, 낙찰 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
• 수의계약(재계약 포함): 계약 상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려해 정합니다. 기존 업체가 만족스럽지 않으면 입주자등은 전체 입주자등 과반수 서면동의로 새 입찰에서 기존 업체의 참가 제한을 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 이에 따라야 합니다.

근거: 공동주택관리법 제7조 제1항·제2항, 시행령 제5조 제2항·제3항

2. 공사·용역 업체는 누가 뽑나요

관리비 등을 집행하기 위해 사업자를 선정할 때도 전자입찰·경쟁입찰이 원칙입니다. 선정 주체는 세 가지로 나뉩니다.

용역 업체도 서비스가 만족스럽지 않으면 전체 입주자등 과반수 서면동의로 기존 업체의 참가 제한을 요구할 수 있습니다.

근거: 공동주택관리법 제25조, 시행령 제25조 제1항·제3항·제4항

3. 재계약할지, 새로 입찰할지 — 실무 순서

1. 계약 만료 몇 달 전에 입주자대표회의에서 재계약·입찰 여부를 논의합니다.
2. 재계약이면 계약 조건, 입찰이면 입찰 방법·낙찰 방법 등 중요사항에 대해 입주자등 과반수 동의를 받습니다(대상인 경우).
3. 최신 선정지침에 맞춰 전자입찰을 공고하고 심사합니다. 감사가 원하면 참관합니다.
4. 선정 결과를 의결하고 계약합니다.
5. 동의서, 입찰 서류, 의결 회의록, 계약서를 함께 보관합니다.

4. 감사에서 보는 것

외부회계감사에서는 위탁관리수수료와 주요 용역·공사 계약이 적법한 선정 절차를 거쳤는지 계약서와 회의록을 대조해 확인합니다. 계약 만료 후 의결 없이 기존 조건으로 계속 지급하거나, 장기수선 공사 업체를 관리사무소가 단독으로 정한 경우가 자주 지적됩니다.

관리사무소 노트에서는

계약 현황에서 계약별 만료일을 미리 알려 주어 재계약·입찰 논의를 제때 시작할 수 있습니다. 계약서와 그 계약을 의결한 회의록이 함께 보관됩니다. 견적 받기 기능으로 업체 견적서를 한곳에 모을 수 있습니다. 관리사무소 업무 기능 보기