장기수선충당금 요율·사용 절차와 입주자 동의가 필요한 경우

1. 수선유지비와 무엇이 다른가요

관리비 고지서에는 이름이 비슷한 두 항목이 따로 있습니다. 감사 현장에서 임원분들이 가장 자주 헷갈리는 부분이라 표로 비교했습니다.

세입자가 관리비와 함께 장기수선충당금을 대신 냈다면, 소유자는 그 금액을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 관리사무소는 세입자가 요청하면 납부 확인서를 발급해야 합니다.

근거: 공동주택관리법 제30조 제1항, 시행령 제23조 제1항·제2항·제7항, 제31조 제8항·제9항

2. 매달 내는 금액은 어떻게 정해지나요

요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획으로 정합니다. 세대별 월 금액은 다음 식으로 계산합니다.

월간 세대별 장기수선충당금 = 장기수선계획기간 중 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년)) × 세대당 주택공급면적

계획기간 동안 필요한 공사비 전체를 단지 면적과 개월 수로 나눠 면적당 월 금액을 구하고, 우리 집 면적을 곱하는 방식입니다. 그래서 장기수선계획을 검토하면서 공사 시기나 금액을 바꾸면 수선비총액이 달라지고, 매달 내는 금액도 함께 바뀔 수 있습니다.

적립은 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 시작합니다.

근거: 공동주택관리법 시행령 제31조 제1항·제3항·제4항·제6항

3. 쓰는 순서와 사용계획서 6항목

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용합니다. 관리주체가 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 사용계획서에는 다음 여섯 가지가 들어갑니다.

1. 수선공사의 명칭과 공사 내용
2. 공사 대상 시설의 위치와 부위
3. 설계도면 등
4. 공사 기간과 공사 방법
5. 공사 범위와 예정공사금액
6. 공사 발주 방법과 절차

실무 순서는 ① 장기수선계획에 그 공사가 있는지 확인 ② 사용계획서 작성 ③ 입주자대표회의 의결 ④ 입주자대표회의가 사업자 선정, 관리주체가 계약·집행 ⑤ 사용 금액을 관리비 명세와 함께 공개입니다.

근거: 공동주택관리법 제30조 제2항, 시행령 제31조 제5항, 제25조 제1항

4. 입주자 과반수 서면동의가 더 필요한 경우

① 하자 분쟁 관련 비용

하자분쟁 조정, 하자진단·감정, 이를 청구하는 데 드는 비용은 장기수선계획에 없는 용도입니다. 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 장기수선충당금으로 쓸 수 있습니다.

② 장기수선계획에 없는 공사

계획에 없는 공사는 먼저 계획을 조정해야 합니다. 3년 정기 검토 전이라면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 수시조정합니다(장기수선계획 검토와 수시조정 참고).

③ 사용자(세입자) 동대표가 과반수인 입주자대표회의

이 경우 장기수선계획의 수립·조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 내용대로 의결해야 합니다.

여기서 「입주자」는 소유자를 뜻합니다. 소유자와 세입자를 함께 말할 때는 「입주자등」이라고 씁니다. 동의서를 받기 전에 대상과 과반수 기준을 먼저 확인하세요.

근거: 공동주택관리법 제30조 제2항 단서, 제29조 제3항, 시행령 제14조 제3항

5. 감사에서 자주 지적되는 세 가지

• 견적서만으로 의결 — 사용계획서 없이 「장충금 사용 승인」 한 줄로 의결한 경우
• 금액이 바뀌었는데 재의결 없음 — 의결한 예정공사금액보다 실제 계약 금액이 크게 늘어난 경우
• 계획에 없는 공사 — 장기수선계획 조정 없이 장기수선충당금을 쓴 경우

사용계획서, 의결 회의록, 계약서, 지출 증빙이 서로 맞게 남아 있으면 대부분 막을 수 있습니다. 관리비 명세 공개에 적립요율과 사용 금액이 들어 있는지도 매달 확인하세요.

관리사무소 노트에서는

사용계획서와 견적서를 회의 전에 휴대폰으로 미리 보고, 의결 결과와 찬반 수가 회의록에 남습니다. 계약 현황에서 의결 회의록과 계약서를 함께 찾을 수 있습니다. 입주자대표회의 기능 보기