장기수선계획 3년 검토와 수시조정 — 입주자대표회의가 볼 것

1. 왜 중요한가요

3년에 한 번 하는 일이라 임원 임기 중 한 번 만날까 말까 합니다. 그래서 관리사무소 안을 그대로 통과시키는 경우가 많습니다. 하지만 이 검토 결과가 앞으로 몇 년 동안의 공사 순서와 장기수선충당금 금액을 정합니다. 장기수선충당금은 장기수선계획에 있는 공사에만 쓸 수 있으므로, 계획이 현실과 맞지 않으면 필요한 공사를 제때 못 하게 됩니다.

2. 3년 정기 검토의 방법

• 입주자대표회의와 관리주체가 함께 검토하고, 필요하면 조정합니다.
• 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다.
• 비용 지출이 따르는 장기수선계획의 수립·조정은 입주자대표회의 의결사항입니다.
• 검토사항을 기록하고 보관해야 합니다.
• 관리주체는 검토 전에 관리사무소장이 시·도의 장기수선계획 비용산출·공사방법 교육을 받게 할 수 있습니다.

근거: 공동주택관리법 제29조 제2항·제4항, 시행규칙 제7조 제2항, 시행령 제14조 제2항

3. 검토 때 임원이 볼 네 가지

적립금을 줄이려고 공사 주기를 무리하게 늘리면 지금 부담은 줄지만 나중 입주민 부담이 커집니다. 반대로 지나치게 높이면 지금 소유자 부담이 큽니다. 두 쪽을 설명할 수 있는 근거를 회의 자료로 남겨 두세요.

4. 3년 전에 바꿔야 할 때 — 수시조정

주요 시설을 새로 설치하는 등 관리 여건상 필요하고, 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있습니다. 필요 사유와 서면동의, 두 가지가 모두 있어야 합니다.

실무 순서

1. 관리사무소가 조정 사유, 공사 내용, 예상 금액을 정리합니다.
2. 입주자대표회의에서 조정안과 동의를 받을 방법(동의서 양식, 기간, 전자투표 여부)을 정합니다.
3. 전체 입주자 과반수 서면동의를 받습니다. 「입주자」는 소유자 기준입니다.
4. 조정된 계획을 의결하고 동의서와 회의록을 함께 보관합니다.

사용자(세입자) 동대표가 과반수인 입주자대표회의는 정기 검토든 수시조정이든 전체 입주자 과반수 서면동의 내용대로 의결해야 합니다. 또 전체 입주자 10분의 1 이상이 장기수선계획에 관한 회의를 요청하면 회장은 14일 이내에 회의를 소집해야 합니다.

근거: 공동주택관리법 제29조 제3항, 시행령 제14조 제3항·제4항

5. 감사에서 보는 것

외부회계감사에서는 장기수선충당금으로 한 공사가 그 시점의 장기수선계획에 있었는지, 계획을 바꿨다면 조정 절차와 동의서가 있는지 확인합니다. 3년 검토 기록이 없거나, 동의서와 의결 회의록의 날짜·내용이 맞지 않는 경우가 자주 지적됩니다.

관리사무소 노트에서는

3년마다 하는 검토일수록 지난 검토 자료와 결정을 바로 찾아야 합니다. 결정 사항 모아 보기에서 지난 장기수선계획 의결을 찾고, 안건·자료에 조정안과 동의서 현황을 올려 임원이 미리 볼 수 있습니다. 입주자대표회의 기능 보기